Brasília – A reforma tributária aprovada no Congresso, voltada a simplificar a cobrança sobre o consumo, promete alterar também a rotina de quem compra, vende, constrói ou aluga imóveis no país. O novo desenho fiscal substitui PIS, Cofins, ICMS e ISS por um Imposto sobre Valor Agregado dual, formado pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Transmissão de imóveis fica mais cara com nova base de cálculo
Entre as mudanças mais imediatas está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A partir de agora, prefeituras poderão calcular o tributo com base no valor de mercado do imóvel, e não somente no preço declarado em cartório. Caso a administração municipal estime um valor superior ao negociado, o ITBI incidirá sobre essa avaliação, elevando a despesa na escritura.
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também ganha novas regras. Os municípios passam a ter autorização para atualizar o valor venal por decreto do Executivo, desde que os critérios estejam previstos em lei local. Esse mecanismo facilita revisões frequentes das plantas de valores.
Para reforçar o controle, está prevista a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que reunirá dados de cartórios, Receita Federal e prefeituras, reduzindo a margem para subavaliação de imóveis.
Construção civil: créditos tributários e mão de obra sem abatimento
Na construção de novos empreendimentos, a principal novidade é a não cumulatividade ampla. Empresas poderão recuperar créditos sobre materiais e serviços utilizados na obra, como cimento, aço e instalações. Mão de obra, entretanto, não gera créditos, o que divide opiniões sobre o efeito final nos preços.
A alíquota padrão estimada do novo IVA é de 26,5%. Para compra e venda de imóveis, há redução de 50%, resultando em carga aproximada de 13%. O governo projeta queda de custo em unidades populares, enquanto projeções do mercado apontam possível alta nos imóveis de médio e alto padrão.
Aluguéis e renda imobiliária: nova cobrança para grandes locadores
Pessoas físicas com até três imóveis e receita anual de aluguel inferior a R$ 240 mil permanecem isentas de CBS e IBS. Acima desse limite, os rendimentos passam a ser tributados com alíquota estimada entre 8% e 10%. Somada ao Imposto de Renda, a carga total pode chegar a 36% para grandes proprietários, o que, segundo especialistas, pode incentivar a migração para holdings patrimoniais ou fundos imobiliários.
Período de transição exige dupla contabilidade até 2033
A adaptação será gradual. De 2027 a 2033, incorporadoras, construtoras e administradoras terão de funcionar com os dois sistemas: o atual e o novo. Empreendimentos registrados até dezembro de 2028 podem manter o regime antigo durante a transição; lançamentos próximos de 2029 já sentirão integralmente o impacto do IVA dual.
Para o diretor de Real Estate da Quartzo Capital, Nikolas Nissel, o efeito final sobre os preços vai depender da combinação de alíquotas mais altas, fiscalização reforçada e margens pressionadas ao longo da cadeia produtiva.
Com informações de Gazeta do Povo
