A reforma tributária sobre o consumo, aprovada em 2023, introduziu dois novos tributos — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — que passam a atingir pessoas físicas que negociam imóveis de forma recorrente. A cobrança começa em 1.º de janeiro de 2027, mas o enquadramento dos contribuintes será definido já em 2026.
Como funcionam IBS e CBS
Os dois impostos substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins e seguem o modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A alíquota padrão deverá ficar entre 26,5% e 28%, uma das mais altas do mundo. Para o mercado imobiliário, haverá redução de 50%, o que projeta uma alíquota específica de 13,25% caso a taxa cheia seja fixada em 26,5%.
Critérios para incidência
A legislação não alcança vendas esporádicas. IBS e CBS somente serão devidos quando a Receita Federal considerar a atividade como econômica. Três critérios objetivos definem o enquadramento:
- Mais de três vendas no ano: quem vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis no mesmo ano-calendário torna-se contribuinte no exercício seguinte.
- Construção e venda em até cinco anos: erguer um imóvel e vendê-lo antes de completar cinco anos de conclusão aciona a tributação, mesmo que seja apenas uma operação.
- Equivalência para empresas encerradas: encerrar pessoa jurídica e transferir unidades para a pessoa física não afasta a cobrança se a quantidade de transações ultrapassar o limite anual.
Três abatimentos previstos em lei
Para suavizar o impacto, a reforma concede benefícios que podem ser usados de forma cumulativa:
- Alíquota reduzida: corte de 50% sobre a taxa geral do IVA.
- Memória de custo: o tributo incide apenas sobre o ganho de capital, permitindo descontar o valor efetivamente investido.
- Acréscimo fixo na base de cálculo: abatimento de até R$ 100 mil para imóvel residencial construído e de R$ 30 mil para lotes residenciais, valores que serão atualizados pelo IPCA.
Exemplo de cálculo
Na venda de um imóvel residencial construído por R$ 500 mil, com custo de obra de R$ 300 mil:
- Lucro bruto: R$ 200 mil
- Abatimento legal: R$ 100 mil
- Base tributável: R$ 100 mil
- IBS + CBS (13,25%): R$ 13.250
Cronograma de implantação
2025: a Lei Complementar 214 definiu detalhes de alíquotas, abatimentos e critérios.
2026: ano de monitoramento. Quem ultrapassar os limites será enquadrado para recolher os tributos em 2027. Nesse período, a Receita inicia o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que unificará informações de cartórios, prefeituras e Incra.
1.º de janeiro de 2027: início da cobrança para contribuintes enquadrados. O Imposto de Renda sobre ganho de capital continua valendo e será somado ao novo IVA quando aplicável.
Fiscalização ampliada
O CIB fornecerá um identificador único para cada imóvel e atualizará um “valor de referência” baseado em transações reais, permitindo à Receita cruzar dados automaticamente. Omissões podem gerar multa de até 150% do imposto devido.
Pessoa física ou jurídica?
Especialistas afirmam que investidores com muitas unidades podem se beneficiar de operar via pessoa jurídica, aproveitando créditos tributários na não cumulatividade. Para quem mantém imóveis para uso próprio ou com baixa rotatividade, permanecer como pessoa física pode continuar mais simples.
O contribuinte tem, portanto, o ano de 2026 para reavaliar sua estratégia patrimonial antes que IBS e CBS passem a constar do custo de venda de imóveis em 2027.
Com informações de Gazeta do Povo
