As regras da reforma tributária que começaram a valer em janeiro de 2026 passam a enquadrar determinados proprietários de imóveis no Imposto sobre Valor Agregado (IVA), criado pela junção do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A mudança afeta pessoas físicas que atuam com frequência ou alto volume na venda ou locação de imóveis.
Quem passa a recolher o novo imposto
O IVA incidirá sobre a receita bruta de:
- contribuinte que vender mais de três imóveis num mesmo ano, desde que adquiridos há menos de cinco anos;
- quem vender mais de um imóvel construído pelo próprio proprietário nos últimos cinco anos;
- locadores com mais de três imóveis e faturamento anual superior a R$ 240 mil.
Quem permanece fora do alcance
Continuam isentos do IVA:
- proprietários de um ou dois imóveis residenciais para aluguel;
- locadores de baixo faturamento, sem habitualidade ou volume expressivo;
- vendedores ocasionais de imóveis, fora dos critérios de recorrência fixados em lei.
Alíquotas e prazos
O IVA geral é estimado em 28%. Para imóveis residenciais, a alíquota efetiva ao fim do período de transição ficará em torno de 8,4%. Em 2026 não haverá cobrança financeira, mas a obrigação de informar o imposto já existe. A tributação será escalonada entre 2027 e 2033.
O Imposto de Renda Pessoa Física permanece sendo calculado separadamente sobre o rendimento líquido, obedecendo a tabela progressiva de até 27,5%.
Possível impacto nos aluguéis
Especialistas avaliam que, mesmo com alíquota reduzida para o setor, o repasse do IVA pode elevar o valor dos aluguéis entre 11% e 15%. O professor Helder Santos, da Fipe Cafi, lembra que 2026 é apenas um ano de testes, sem recolhimento. Já o tributarista Carlos Crosara destaca que a viabilidade de repasse dependerá da negociação entre locador e locatário.
Regime especial de transição
Contratos fechados antes da Lei Complementar nº 214/2025 poderão aderir a um regime com alíquota de 3,65%. Para contratos não residenciais, a data-limite é 16 de janeiro de 2025. No caso de locações residenciais, a Receita Federal ainda publicará as regras de adesão.
Efeito sobre holdings familiares
A utilização gratuita de bens por sócios ou parentes, prática comum em holdings familiares, também passará a ser tributada. O imposto será calculado com base no valor de mercado do aluguel, mesmo que não haja pagamento efetivo.
Fiscalização reforçada
Em paralelo, a Receita Federal pretende intensificar o cruzamento de informações por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), reunindo dados de cartórios, prefeituras e bancos. Contribuintes que omitirem rendimentos podem receber multa de até 150% do imposto devido. É possível regularizar situações pendentes por meio de denúncia espontânea, sem penalidade.
Com as novas regras, o pequeno locador — que possui até dois imóveis e renda modesta — permanece fora da cobrança do IVA. O foco da tributação recai sobre operações consideradas habituais e com volume relevante.
Com informações de Gazeta do Povo
