Brasília – A partir de 1.º de janeiro de 2026, a Receita Federal passará a usar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, para identificar proprietários que recebem aluguéis sem declarar os valores ao Fisco. O sistema permitirá a cobrança de Imposto de Renda atrasado dos últimos cinco anos e aplicação de multa que pode chegar a 150% do tributo devido.
Como funciona o CIB
Instituído pela Instrução Normativa 2.275/2025, o CIB será um identificador único para cada imóvel urbano ou rural. O número deverá constar em escrituras, matrículas, registros cartorários e demais atos de compra, venda ou locação. As informações serão enviadas eletronicamente ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), permitindo o cruzamento imediato de dados que hoje se encontram dispersos em cartórios, prefeituras, bancos e órgãos federais.
Fiscalização automática
Com a integração, a Receita poderá comparar dados de:
- Declarações de Imposto de Renda de locadores;
- Informações prestadas por inquilinos, que passarão a declarar o nome do proprietário ao informar despesas de aluguel;
- Contratos registrados em cartórios ou enviados por imobiliárias, obrigadas a declarar a comissão recebida;
- Movimentações bancárias, inclusive transferências via Pix acima de R$ 2 mil.
Inconsistências gerarão autuação automática. Em casos de dolo ou fraude, o locador poderá responder por crime contra a ordem tributária, com pena de dois a cinco anos de reclusão, além das cobranças de imposto, multa e correção pela Selic.
Prazo para regularização
Quem recebeu aluguéis “por fora” tem até 31 de dezembro de 2025 para retificar declarações anteriores e quitar o imposto devido por meio de denúncia espontânea, evitando a multa punitiva. O débito pode ser parcelado em até 60 vezes diretamente no site da Receita Federal.
Nova tributação IBS e CBS
A reforma tributária que unifica PIS, Cofins, ICMS e ISS criará o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A locação, que antes não pagava esses tributos, passará a ser tributada a partir de 2027 quando configurada como atividade econômica.
Para pessoa física, a incidência ocorrerá apenas se dois requisitos forem atendidos simultaneamente:
- Posse de mais de três imóveis alugados (tributação a partir do quarto);
- Receita anual superior a R$ 240 mil em aluguéis, valor corrigido anualmente pelo IPCA.
Nesses casos, a alíquota efetiva será de cerca de 11% para locações residenciais e entre 15% e 20% para comerciais.
Estratégias patrimoniais
Especialistas apontam que proprietários com grande carteira de imóveis podem reduzir a carga tributária ao migrar para pessoa jurídica, por meio de holding patrimonial. A transferência precisa ocorrer até o fim de 2025 para aproveitar a imunidade de ITBI atualmente julgada pelo Supremo Tribunal Federal.
Impacto para inquilinos e municípios
A formalização tende a elevar o custo do aluguel. Cálculos de tributaristas indicam que um contrato residencial de R$ 2 mil pode ficar cerca de R$ 150 mais caro por mês com o repasse de IBS e CBS. Já os municípios poderão usar os dados do CIB para revisar valores de IPTU, uma vez que a Receita Federal definirá anualmente um valor de referência para cada imóvel.
Com a adoção do “CPF dos imóveis”, a Receita acredita que reduzirá significativamente a evasão de imposto sobre rendimentos de locação e ampliará o controle sobre o mercado imobiliário.
Com informações de Gazeta do Povo
