Brasília – Previsto para entrar em vigor em janeiro de 2026, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – apelidado de “CPF dos Imóveis” – deve abrir caminho para reajustes substanciais do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em milhares de municípios. A avaliação é de tributaristas que veem no novo banco de dados federal um instrumento capaz de expor a defasagem dos valores venais usados pelas prefeituras.
Como funciona o CIB
Instituído pela Lei Complementar 214/2025, o CIB foi criado para dar suporte à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins a partir de 2027. O sistema reunirá, em um número único, informações de cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal e do Incra, integrando-se ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
A centralização elimina a multiplicidade de registros – matrícula no cartório, inscrição municipal e número do Incra – e permite que a Receita Federal acompanhe qualquer operação de compra, venda ou locação de forma automatizada.
Pressão sobre o valor venal
Embora o CIB não tenha sido concebido para cobrar IPTU, ele trará, anualmente, um valor de referência nacional para cada imóvel, calculado a partir de dados de mercado e das características do bem. O parâmetro ficará disponível no Cadastro de Informações Territoriais (Cinter) e deverá servir de comparação para os valores venais fixados pelos municípios.
O tributarista Samuel Miranda, do escritório Rangel de Miranda Advogados Associados, avalia que cidades de pequeno e médio porte, onde o valor venal costuma estar muito abaixo do preço de mercado, tendem a promover correções significativas. “O CIB torna esse movimento mais plausível, porque entrega às prefeituras uma base de dados pronta”, diz.
Dados do Observatório de Política Fiscal da FGV mostram que a receita de IPTU caiu de 0,65% do PIB em 2019 para 0,59% em 2023, apesar da carga tributária total ter subido de 32,5% para 34,2% do PIB no mesmo período – sinal de que muitas prefeituras não atualizam suas plantas de valores.
Fiscalização mais rígida sobre aluguéis
Com o CIB, proprietários que nunca declararam imóveis no Imposto de Renda terão de registrar os bens. A omissão poderá gerar cobrança de imposto atrasado, multa de até 150%, correção e juros (Selic) sobre aluguéis não informados nos últimos cinco anos.
A partir de 2027, as locações passarão a ser tributadas por IBS e CBS quando o contribuinte preencher simultaneamente dois requisitos: possuir mais de três imóveis alugados e arrecadar mais de R$ 240 mil em aluguéis anuais (valor corrigido pelo IPCA). Nesses casos, a alíquota será 70% inferior à padrão, com abatimento mensal de R$ 600 para contratos residenciais. Condomínio, IPTU e emolumentos poderão ser excluídos da base de cálculo.
Prazos para regularização
Proprietários com contratos antigos – firmados antes de janeiro de 2025 – têm até 31 de dezembro de 2025 para registrá-los no cartório de imóveis, condição que garante redução adicional na nova tributação.
Advogados recomendam três medidas imediatas: registrar contratos, declarar rendimentos omitidos e revisar estratégias tributárias para quem supera o limite de três imóveis e receita de R$ 240 mil ao ano.
Embora a decisão final sobre elevar ou não o IPTU caiba a cada prefeitura, especialistas acreditam que o “CPF dos Imóveis” fornecerá o insumo necessário para que os valores venais sejam atualizados, pressionando o imposto local já em 2026.
Com informações de Gazeta do Povo
